房企融資結構悄然生變 調控是變化主因
【廣廈會客廳第80期：星沙商圈新機會】
住建部政策研究中心與高和資本聯合調研發現
房企融資結構悄然生變
直接融資占比不斷攀升
不斷收緊的房地產調控，極大地改變瞭房地產企業的融資環境與資金來源，房地產直接融資的比重不斷攀升。記者昨日獲悉，住建部政策研究中心與高和資本聯合開展的民間資本調研發現，房地產開發企業的融資結構正悄然變化，直接融資已成為房地產開發企業重要的資金來源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長高達6.5倍。
高雄房屋信貸轉貸缺錢急用哪裡借錢信貸代書費用怎麼貸款比較會過件房地產融資額為近10年最高水平
"未來要做大房地產就必須關註直接融資方式，關註新的金融行業細分領域的市場變化和投資需求。"高和資本董事長蘇鑫說。
蘇鑫介紹，房地產直接融資的具體方式主要有：房地產信托、房地產基金和券商資管。受地產信貸緊縮政策影響，2012年房地產直接融資的占指南信用貸款汽車貸款比快速上升，去年房地產信托餘額為6800億元，發展非常迅速，投資額比較大，但股權融資有一定局限性；房地產基金剛發展起來三五年時間，其中去年有1000億-2000億元，專業機構占比55%；另外，券商資管也發展迅速。
"如果拿開發企業的投資額和融資額兩個數字進行比較，整體來看，目前是近10年來的最高水平。"住建部政策研究中心主任秦虹表示，這表明目前房地產企業並不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿"高價地"，顯示目前企業資金狀況比較好，開發企業的資本金、開發企業到位資金的增長速度，都是比較高的。
盡管目前流動性較為寬松，秦虹仍然強調，今年社會流動性相當充裕，但未來，除貸款外，房企一定要多關註直接融資。因為，"這會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。直接融資是下一步金融改革中一個大方向，是未來房地產發展新趨勢裡面的一個重要特點。"秦虹表示。
進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托一改前幾年新增規模占信托總量比例下降的趨勢，出現明顯增長，房地產領域成為信托資金主要投資方向。
數據顯示，2013年1月，房地產信托產品共發行76款，發行規模達224億元，位居發行規模首位。4月，房地產信托占比達33%，超過金融和基礎設施。在多個投資領域受到限制的背景下，房地產信托有望再次成為信托業務重點。
調控是融資方式變化主因
"一方面，房地產業是資金密集行業，離不開資金的支持；另一方面，不斷加碼的房地產調控讓寬松、低成本、易於獲得的銀行貸款間接融資環境很難再現。因此，下一個維持房地產企業發展的支撐點是直接融資。"秦虹說。
據分析，房地產調控常態化，寬松貨幣政策環境不再等因素，反而令房地產基金加速發展。數據顯示，自2008年到2010年之前，國內房地產私募基金發展較緩慢，僅有20多隻基金，100億元左右的市場規模。2010年房地產基金開始蓬勃發展，新募基金數41隻，募集規模164億元。2011年新募基金數97隻，募集規模712億元。2012年進入市場調整，新募基金63隻，涉及金額370億元。
值得一提的是，今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區拍出的第一塊土地，預示著房地產基金正加速吸引更多民間資本參與。盡管該地塊的成交金額不到10億元，但這一事件在一定程度上反映出晉商資本加速基金化的勢頭。
"最近我們在山西完成連續第三年的民間資本調研，發現山西民間資本正在向基金等資本證券化的方向進化。"蘇鑫說。
他進一步表示，"盡管進化的速度也許有些緩慢。但與鄂爾多斯等新興民間資本不同，山西民間資本顯然更易於接受資本證券化的概念，將錢交給更專業的人士進行投資。"
記者註意到，兩年前，鄂爾多斯民間借貸問題集中爆發前夜，住建部政策研究中心與高和資本曾敏銳地對體量巨大的民間資本展開深入調研，走訪當時民間資本最發達的山西、鄂爾多斯、陜北及溫州等四地，第一次全景式地呈現瞭中國民間資本的現狀與流向，深入分析瞭這股強大民間金融力量的未來走勢，受到廣泛而持久的關註。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/09043238903.shtml
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